土地使用权出让金是什么？是怎么分类与计算的？

土地使用权出让金是什么？土地使用权出让金是怎么分类的？怎么计算的？在土地使用出让金管理中存在的主要问题是什么？很多人对此都不是非常了解，下面，为您详细介绍。

一、土地使用权出让金概念

土地使用权可以出让，根据《城市房地产管理法》第八条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有土地使用权出让金又叫国有土地使用权出让收入，简称土地出让收入或土地出让金，是***以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

二、土地出让金的分类与计算

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：

一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；

另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，***者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。***者往往以楼面价来计算***效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算***成本，进行估算***效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

土地出让金的支付方式，如果是外商***或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如***者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。

三、我国土地出让金管理存在的主要问题

1.出让金带来的丰厚财政收入，诱发了地方***的短期行为
大量卖地和圈地，一次性收取40－70年的出让金，为地方***充实财政收入提供了机会，现届地方***就可能运用各种手段扩大土地批租量，获得短期高额收益，这将使以后各届***无法实现收益共享。这种“寅吃卯粮”的做法，既有悖于“代际公平性”，又有损于土地资源使用的有效性。

2.出让金收益分配机制不合理，影响土地出让整体效益
用计划经济的办法低价征地，用市场经济的办法高价出让，客观上形成了多占地多得益的机制，既诱发了地方***批地卖地的冲动，又为“寻租”提供了条件。土地资本巨额增值收益，大部分被开发商和地方***所获取，而被征地农民只能得到低额的补偿费，远不能弥补农民的权益损失，这使得农民与地方***因征地补偿问题而矛盾突出。另一方面，地方***所得的那部分出让金主要用于城市开发和土地开发，出让金分配向城市倾斜，城市的工业化、城市化飞速发展，而农村却出现了大量就业无门、社保无份的失地农民,农村建设也严重缺乏资本站入。在工业化和城市化过程中，农民并没有充分分享经济发展带来的成果，城乡二元分割的体制裂痕在继续扩大。

3.土地出让金制度不完善，易引发出让金流失和官员寻租
土地要素的非完全市场化使***在征地供地过程中居于主导地位，而征收的出让金又缺乏严格的监督管理，导致一些地方***违法违规出让土地，擅自减免出让金等，使出让金大量流失。与之相对应的是官员寻租现象频频出现。现有的土地出让金制度为***官员的寻租活动提供了巨大利益空间和权力发挥作用的活动空间，涉及土地的案件数量多，涉及金额大，涉案人员职务高，而且容易发生窝案、串案。

包括土地出让金的概念、分类、计算方式以及我国土地出让金管理存在的主要问题，希望能对您有所帮助。如果您仍然有疑问，可以咨询相关律师为您作进一步解答。