真正的棚区改造是什么？

房屋征收过程中，棚户区改造是比较常见的。

现在，很多省市的房屋征收项目都以棚户区改造的名义进行。

很多项目都是“披着棚户区改造的皮”来掩盖真实的开发目的。

目前的棚户区改造最主要的就是城市棚户区改造，但是，究竟棚户区该如何认定，棚户区改造的程序又是如何，拆迁户的房屋又是否属于棚户呢?本文，北京在明律师事务所的黄晓丽律师来为大家做简要阐述……

黄晓丽律师代理的一起深圳市某区的案件，某小区由于设施老旧现在面临征收，被冠以“棚户区改造”的名义。

委托人感到莫名其妙：“我所居住的小区是最好的地理位置，十几万一平的房子，怎么就是棚户区了呢?”究竟棚户区是如何认定的呢?

【法律分析：“棚户区”的艰难定义】

棚户区是指城市建成区范围内，平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。

从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。

而棚户区的认定标准从来都不是较早且固定的，在各个省市都有不同的规定。

譬如江苏省界定棚户区的标准有三：一是主要以木板、土坯、240mm厚砖墙为承重结构，以油毡或石棉瓦为屋面材料的简易房屋和棚厦房屋;二是低洼易涝、基础设施配套不齐的小平房;三是按住建部《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定为严重损坏房、危险房的房屋。

目前有许多地方的棚户区改造，其房屋建造年限并不长，且配套相对较好，这样的区域作为棚户区改造，是与该规定不符的。

那么何种情况下不能认定为棚户区呢?《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中指出，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

因此，棚户区改造的范围也是有相应的限制的，不能随意进行扩大。

棚户区的适用条件，这也是相当关键的一个方面。

棚户区改造应当以公共利益为目的。

实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境等促发展目的。

各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高，确保分配结果群众满意。

这一点与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条中规定的由***组织实施的保障性安居工程建设的需要基本相同。

即棚户区改造应当以公共利益为目的，不能以棚户区改造的名义进行商业开发。

律师经常提醒广大被征收人***征收的流程是十分复杂的，那么究竟棚户区改造有哪些特殊的流程呢?

简单讲，棚户区改造项目的法定程序是类似于590号令所规定的国有土地上房屋征收与补偿程序的，可分为房屋征收决定和房屋征收补偿决定两大阶段，包含范围确定、登记认定、拟定补偿方案、选择补偿安置方式、房屋价值评估、签订补偿协议等常规程序。

同时，根据590号令及众多地方性法规、规章的规定，棚户区改造项目又有公开征询意愿、就补偿方案举行听证、签订模拟拆迁协议、就近或改建地段回迁安置等特殊程序，这些程序的实质是对590号令一般规定的灵活变通，目的是在尊重民意的同时追求更高的效率。

被征收人要留心这些程序步骤，谨慎表达自己的真实意愿，确保自己的补偿权益不受损害。

【律师提醒】

综上所述，棚户区改造应当依法依规进行，且棚户区的认定标准是十分严格的，特别是不能随意扩大棚户区改造的适用范围，将非棚户区项目纳入棚户区改造范围。

更不能以棚户区改造的名义实施商业开发，不当获取国家的财政支持和金融贷款。

同时，棚户区改造项目必须遵循590号令的规定进行，被征收人享有一系列的复议、诉讼、提出意见、要求听证、举报查处等权利。

只有积极的运用这些权利，盯紧每一个步骤，才能最终获取公平、合理的征收补偿